Какую сделку (договора) следует заключить, что обезопасить себя?

Не совсем так как вы написали, это сложнее процедура:
1) сначала продавцу надо получить разрешение залогодержателя на продажу дома
2) оформить с продавцом договор задатка (обязательно у нотариуса), в котором будет указано, что продавец обязуется продать дом покупателю после снятия обременения с дома в уфрс. для этого вы выплачиваете ему задаток, сумма задатка обязательно должна быть равна сумме оставшегося долга по договору займа
3) самое сложное — определить порядок расчетов: продажная цена дома делится на две части, одна из которых равна долгу продавца перед залогодержателем, а вторая – оставшаяся часть, которую получает продавец. они кладутся на две депозитные ячейки, желательно в одном и том же банке. до заключения договора купли-продажи дома снять их имеет право только покупатель. после того как прошла сделка купли-продажи и покупатель получил свидетельство право собственности на дом, доступ к одной из ячеек, в которой хранится сумма долга по договору залога, получает залогодержатель, а ко второй – продавец. 4.после идете к залогодержателю и оплачивайте долг, он вам письменно должен дать расписку или справку о снятии обременения5. со справкой идете в уфрс с продавцом и регистрируете сделку купли -продажи, свидетельство на право собственности будет вам выдано уже без обременения такая процедура влетит в копейку и будет нужен грамотный юрист но зато обезопасите себя