Фиктивный договор купли — продажи квартиры

Хочу составить фиктивный договор купли — продажи с бабушкой, но по всем документам мы не родственники(так уж вышло). договор дарения не хочется, т.к нужно будет платить 13 % налога, завещание тоже не вариант, т.к есть еще наследники но далеко. У меня вопрос кто может оспорить такой договор кроме заинтересованных наследников(налоговая может признать его ничтожным?). И при каких условиях они могут его оспорить. Как можно обезопаситься, может нужны свидетели при заключении договора, психиатр? Спасибо