Обмен жилья с несовершеннолетним собственником

Ситуация такова: до ухода в армию, у матери были долги за квартиру, она работала и старалась гасить. пришел я из армии и спустя некоторое время у матери случился инсульт, после которого она до сих пор в тяжелом состоянии. Долги были погашены не полностью. Т.к. Я не могу обеспечивать семью нормально (учусь заочно+работа) было принято решение разменять квартиру на меньшую с доплатой. Квартиру приватизировали 3 года назад, в собственности 3 человека. Это я, моя мать, сестра , которой 15 лет. Какие документы нужны для обмена совершения сделки? Нужно ли мне в данный момент оформлять опекунство? Влияет ли то, что она не учится на факт одобрения сделки отделом опеки?