Ипотека на постройку дома на земле

Есть желание оформить в ипотеку стройку дома на земле от застройщика. Но есть много нюансов которые мне не известны, а они играют важную роль в выборе типа ипотеки. Первый вопрос: Есть застройщик у которого нет собственного земельного участка, но строит он хорошо. Возможно ли оформить ипотеку на постройку дома у этого застройщика, что бы он сам купил землю на деньги перечисленные ему на строительство от банка?
Второй вопрос: Так как дом еще не построен, есть вероятность на недобросовестность застройщика, что он может не построить вовсе. От сюда вопрос, можно ли банку не перечислять всю сумму сразу, а только по этапам строительства? Что бы защитить свои вложения.