Продажа квартирной доли

У меня 1/5 доли приватизированной квартиры,я хочу продать её родной сестре.
Она настаивает чтобы купля-продажа прошла через ипотеку.А как мне получить деньги налом
минуя банки .Можно ли передачу доли оформить дарением.У меня есть несовершеннолетний 15-летний сын, но он долю этой кв. не имеет.