Как продать квартиру

Я приобрела 1ую квартиру в ипотеку, родился второй ребенок, и часть суммы долга перекрыла матер. кап., остался небольшой долг. Возможно ли продать квартиру не погашая ипотеку и купить 2-ую квартиру в новостройке (сдача дома январь 2016 г.)также в ипотеку выделив при покупке долю детям. Не проходя процедуру дарение 1-ой квартиры, т.к. имеется нотариальное обязательство выделение доли