«VIP-РИЭЛТИ» март 2007 г.
На вопрос читателя отвечает директор юридической компании «АГор» Оксана ГОРЕЛИК
Сергей, письмо по e-mail real@vip.kis.ru:
«Здравствуйте, «VIP-риэлти»! Как представитель компании-застройщика я столкнулся с проблемой. При расселении «ветхого фонда» (земельный участок предоставлен под строительство многоквартирного жилого дома, заключен договор аренды) некоторые жильцы отказываются покидать свои дома. Несмотря на то, что наша компания предлагает им несколько очень интересных вариантов. Договориться с такими гражданами «миром» практически невозможно. Что делать застройщику в такой ситуации?»
— Для начала отметим, что рассматриваемая проблема касается ситуации, когда граждане, не желающие расселяться из подлежащих сносу жилых домов, являются собственниками доли в праве собственности на домовладение или квартиры в подлежащем сносу доме.
Дело в том, что действующее жилищное законодательство не регулирует ситуацию, когда земельный участок не изымается для государственных или муниципальных нужд, а просто предоставляется в аренду застройщику под строительство жилого дома. При этом по условиям договора аренды земельного участка застройщик осуществляет расселение подлежащих сносу жилых домов самостоятельно, в том числе договаривается с жильцами сносимых домов об условиях расселения.
В случае, если отдельные жильцы от расселения по каким-то причинам отказываются, это влечет задержку начала строительства нового дома и, следовательно, убытки для застройщика, в том числе вызванные невозможностью своевременного исполнения обязательств перед дольщиками и инвесторами — физическими и юридическими лицами — будущими собственниками квартир и нежилых помещений в строящемся доме.
Подобные действия собственников жилых помещений гражданское законодательство квалифицирует как злоупотребление субъективным гражданским правом, то есть действия граждан (в нашем случае собственника квартиры или доли в праве общей долевой собственности на подлежащий сносу и расселению дом), осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу (физическому или юридическому). Статья 10 Гражданского кодекса РФ квалифицирует подобные действия как неправомерные.
В настоящее время существует лишь один способ решения подобной проблемы застройщиков: обращение в суд с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком и о понуждении собственника жилого помещения в сносимом доме заключить договор купли-продажи его квартиры или доли в праве общей долевой собственности. Как же добиться принятия положительного судебного решения, если данный вопрос не регулируется действующим законодательством?
В соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса Российской Федерации в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Как было сказано выше, в Жилищном кодексе существует норма, регулирующая снос и расселение собственников жилья при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Это статья 32 Жилищного кодекса РФ.
В соответствии с положениями данной статьи, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
В случае, если согласие между собственником жилья и органом, проводящим выкуп, достигнуто не будет, последний вправе обратиться в суд с иском о выкупе жилого помещения.
Подобная схема применима и при сносе жилых помещений на основании актов органов государственной власти или местного самоуправления застройщиками, однако грамотно реализовать ее, правильно провести все этапы досудебной подготовки подобного дела и защитить интересы застройщика в суде под силу лишь профессионалам.
Отметим, что в одном из Обзоров судебной практики, утвержденном Постановлением Пленума Верховного суда РФ, высказывается позиция Верховного суда о правомерности практики понуждения собственников квартир или долей в подлежащих сносу домах к выкупу принадлежащих им помещений по искам застройщиков.
Вопреки распространенному мнению о длительности судебной процедуры, подобные споры рассматриваются судами довольно быстро. Если подготовка дела к судебному разбирательству проведена юристами, представляющими интересы застройщика, полно и грамотно, срок рассмотрения иска составляет около 3 месяцев.
— Для начала отметим, что рассматриваемая проблема касается ситуации, когда граждане, не желающие расселяться из подлежащих сносу жилых домов, являются собственниками доли в праве собственности на домовладение или квартиры в подлежащем сносу доме.
Дело в том, что действующее жилищное законодательство не регулирует ситуацию, когда земельный участок не изымается для государственных или муниципальных нужд, а просто предоставляется в аренду застройщику под строительство жилого дома. При этом по условиям договора аренды земельного участка застройщик осуществляет расселение подлежащих сносу жилых домов самостоятельно, в том числе договаривается с жильцами сносимых домов об условиях расселения.
В случае, если отдельные жильцы от расселения по каким-то причинам отказываются, это влечет задержку начала строительства нового дома и, следовательно, убытки для застройщика, в том числе вызванные невозможностью своевременного исполнения обязательств перед дольщиками и инвесторами — физическими и юридическими лицами — будущими собственниками квартир и нежилых помещений в строящемся доме.
Подобные действия собственников жилых помещений гражданское законодательство квалифицирует как злоупотребление субъективным гражданским правом, то есть действия граждан (в нашем случае собственника квартиры или доли в праве общей долевой собственности на подлежащий сносу и расселению дом), осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу (физическому или юридическому). Статья 10 Гражданского кодекса РФ квалифицирует подобные действия как неправомерные.
В настоящее время существуетлишь один способ решения подобной проблемы застройщиков: обращение в суд с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком и о понуждении собственника жилого помещения в сносимом доме заключить договор купли-продажи его квартиры или доли в праве общей долевой собственности. Как же добиться принятия положительного судебного решения, если данный вопрос не регулируется действующим законодательством?
В соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса Российской Федерации в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Как было сказано выше, в Жилищном кодексе существует норма, регулирующая снос и расселение собственников жилья при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Это статья 32 Жилищного кодекса РФ.
В соответствии с положениями данной статьи, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
В случае, если согласие между собственником жилья и органом, проводящим выкуп, достигнуто не будет, последний вправе обратиться в суд с иском о выкупе жилого помещения.
Подобная схема применима и при сносе жилых помещений на основании актов органов государственной власти или местного самоуправления застройщиками, однако грамотно реализовать ее, правильно провести все этапы досудебной подготовки подобного дела и защитить интересы застройщика в суде под силу лишь профессионалам.
Отметим, что в одном из Обзоров судебной практики, утвержденном Постановлением Пленума Верховного суда РФ, высказывается позиция Верховного суда о правомерности практики понуждения собственников квартир или долей в подлежащих сносу домах к выкупу принадлежащих им помещений по искам застройщиков.
Вопреки распространенному мнению о длительности судебной процедуры, подобные споры рассматриваются судами довольно быстро. Если подготовка дела к судебному разбирательству проведена юристами, представляющими интересы застройщика, полно и грамотно, срок рассмотрения иска составляет около 3 месяцев.
